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投资理财讲师、投融资培训师张雪奎先生（13602758072），是投融资界富有传奇色彩的成功人士，致力于各种投资理财人才培训，证券股票的投资研究，著有《K线战术》、《股市谚语精解》等书。“投资先育人”“心理培训第一，技术培训第二”是他的培训宗旨。欢迎企业培训机构咨询、订制张雪奎老师各种课程。

房产最高限价有可能适得其反

南都记者朱大尉 实习生 陈榕
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张雪奎讲师解读《广州高价楼盘“被”缓卖》

 15072元/平方米！广州全市一手住房均价在10月份首破15000元大关。

    在限购、限贷、限外、限年龄等政策之下，市场仍然如同脱缰的野马，狂奔向前。有此背景，作为调控杀手锏的“第五限”———限价，呼之欲出。

【张雪奎解读】多年实践证明，所有的限价通知=涨价通知。

    本报记者通过调查了解到，番禺一手商品房限价政策已通过口头传达的形式悄然实施，套内1.5万元/平方米是该区的限价分界线。与此同时，中心城区有楼盘已经“被”缓签，它们的身份是价格超高的顶级豪宅。而近郊区域部分楼盘也不约而同收到价格不要开太高的提醒。

    广州市房屋交易监管中心主任史小明表示，在目前情况下，如果对楼市施加一定控制，有一定的道理。在他看来，房地产产品不是一种完全的商品，一方面土地资源是稀缺的，另一方面它的主要功能是满足居住需求，且涉及到多个方面的因素，因此完全放开不太现实。

    【番禺】套内面积高于1.5万元/平方米停签

    早在一周前，就有业界人士向本报报料，番禺将在广州率先进行销售价格控制，限价标准是1.5万元/平方米。这一消息本报记者上周末在靠近华南板块的某楼盘处得到证实，对方称并没收到相关文件或通告，但有关部门已经打来电话，提出新推洋房必须按要求控制价格，否则将不予进行登记备案，至于1.5万元/平方米限价指的是套内面积价格，如果按照目前洋房80%实用率的一般标准换算成通用的建筑面积价格，大概是1.2万元/平方米。如此一来，不但番禺华南板块多数楼盘会受到影响，最近热销的亚运城部分单位也面临价格调整。而根据广州市国土房管局对外公布的数据，番禺区10月份一手住宅交易登记均价为14199元/平方米。

    番禺另一楼盘策划部负责人称同样收到了不超过1 .5万元/平方米的限价通知，其他方面的内容则不方便透露。该负责人同时称，这只是暂时性的政策，短期内就会取消。

    【中心城区】有高端楼盘签约被暂缓

    有知情人士向本报爆料称，天河某天价楼盘已经接到口头通知，被要求放缓销售进度，与此同时，此前已经签订认购书，准备赴国土房管局进行商品房合同签约的单位也要先“停一停”。记者同时通过城中某有影响力的代理商获悉，中心城区范围内已有几个项目被提出与该天价楼盘类似的要求。上述知情人士推测，此举可能与近期个别高端楼盘推高整体楼价有关，通过对这些项目的签约速度控制，可以在一定程度上抑制快速上涨的全市均价。

    广州市国土房管局在10月份的楼市分析报告中也指出，10月广州市十区一手住宅交易均价为15072元/平方米，环比上升29.8%，主要是成交结构性变化影响所致，其中位于珠江新城的猎德街一手住房均价竟然达到59034元/平方米，造成这个区域房价高企。

    经纬地产监控的阳光家缘豪宅(单价18000元/平方米以上或总价200万元以上)签约数据显示，上周有成交记录的楼盘为28个，环比减少了7个，成交套数也从99套下滑至83套，其中之前单价高达6万元/平方米以上的凯旋新世界、珠江璟园均已无网签记录。

    白云区某今年年中上市项目营销负责人称，早前国土房管局已经要求中心城区楼盘在拿预售许可证的同时，还要上报一个预售价格备案，这份价格必须以周边在售指标楼盘为参照，如果定价偏高，就要说明具体理由，否则很有可能会被驳回。白云新城旁边某楼盘上个月推新货时，国土房管局就曾到现场了解情况，并对过高的价格提出警示。

【张雪奎解读】商品限价是物资供不应求时候，政府控制物价的一个终极手段，限价的结果往往是引起抢购。物资供应丰富的时候，商品价格限制是一种推销手段。实行房地产限价政策，是不是要告诉消费者这种商品供不应求？在给当地房地厂商做广告？

    【从化 增城】有提醒 未控价

    记者上周六前往从化街口新盘盛唐翰林国际了解到，该盘即将在下个月底开盘，虽然其7000元/平方米的洋房均价在当地属于高位，但也没有接到过任何关于价格控制的通知。“从化楼盘相对广州市整体行情而言价格并不算高，对整体楼价影响相当有限，而且近期走势也相当稳定，所以没有理由对这边的区域市场发展进行限制。”翰林国际营销负责人说。到目前为止，包括上城湾畔、莱茵水岸、东方夏湾拿等在内的一系列从化在售楼盘，都暂未收到限价要求。

    至于与从化一样不受限购令政策影响的增城，业界近期盛传该区域洋房超过9000元/平方米，别墅超过1.5万元/平方米将暂停颁发预售许可证，不过对比实际情况来看，这一说法应属流言。誉山国际新一批洋房单位两周前的星期六开盘上市，截至11月28日，在这批产品对应预售证在阳光家缘的网签均价是11762元/平方米；碧桂园凤凰城将推出超高端别墅，内部认购价格就已经达到了2.5万元/平方米左右。

    虽然传言与事实并不吻合，但增城不少楼盘的确接到了有关方面对于预售商品住宅价格进行控制的提醒。某大型社区楼盘工作人员透露，早在11月初，媒体报道新推产品将升级换代之后，相关职能部门就派人前来项目现场视察，了解价格情况。“当时我们销售经理拿了一张价格表进了办公室，出来跟我们说相关部门要求楼盘价格升幅要适当，但增城还只在预防价格上涨的区域之列，还没到出台措施约束的地步。”

    背景：省物价局曾举办限价研讨会

    关于楼市的价格控制并非空穴来风，而同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文在11月23日的博客中表示，省物价局几个月前就举办过“限价”研讨会，自己也参与其中。由于自己坚决反对搞“限价”，在那次研讨会上还与省某研究中心的一位副主任发生了激烈的争论。在博文的结尾，他还留下了一段耐人寻味的话：“在这个并不太寒冷的秋季，‘限价’马上要来了，但很有可能成为史上最糟糕的调控政策。”

    记者昨日致电赵卓文，请他回忆那场“限价”会议的情景时，他婉言拒绝“都过去了，不说了。”

    而近日有媒体报道，中国有关部委正计划对房价进行直接调控，也就是可能赋予主管部门权力，出手限制商品房价格———当房价出现较大幅度上涨时，经省级人民政府同意，省级物价部门有权直接出手限制商品房销售价格，如直接限制利润水平、直接限定销售价格等。

    从目前情况看，国家有关部门如发改委通过有形之手对房地产进行调控并不为奇。因为按照现行《价格法》，与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格可以实行政府指导价或者政府定价。

【张雪奎解读】往事历历在目，2007年，国家对房地产实施一轮又一轮的严厉宏观调控，存款准备金率频繁上调，到了2007年年末时，房地产开始一路下滑，又遭遇金融危机的打击，到了2008年，房地产几乎低迷了一年，国家又开始刺激房地产业。2007年的宏观调控就没有充分考虑到国际经济大势，美国的次贷危机早在2006年就已经显现，到2007年8月已经开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。政府没有对此引起足够重视，依然关起门来调控，在金融危机和调控的双重作用下，结果导致房地产在低谷徘徊了一年多，意识到不行了，后又想方设法提振房地产业。这已经是一次很沉重的教训，并且伤疤仍在，这种“游戏”我们玩不起，今天我们痛下调控措施时，不能再犯过去的那种错误，必须充分考虑到调控所产生的严重负面效果，恶性循环的事情不能反复做。

    业界议政

    限价会否助长捂盘惜售？

    寒桐投资有限公司总经理韩世同指出，房地产市场“限价”以及对高端楼盘签约量的控制，并不能够真正解决实际存在的问题，反倒可能助长开发商的捂盘惜售行为，使市场供应量进一步减少，最后反而进一步推高楼价。

    资深房地产专家吴定金则持有相反观点，在他看来，目前楼市正处在国家宏观经济政策与房地产行业调控的叠加期，未来可能会有更激烈政策出台，出于对后市相对悲观的考虑，多数开发商都会选择在短期内卖出产品，刻意捂盘的可能性不大。

    短期有必要引导价格

    经纬行研究中心主任曾英杰：从政府角度来说，对楼价进行适当的引导是必要的，特别是目前房地产上涨速度加快，容易令买家对市场形成误读，出现恐慌性购买局面。不过限价只能是非常时期的非常手法，想要真正控制房价，还是要从增加供应方面入手。比如以前90平方米以下住宅比例占79%的“90/70政策”就可以继续坚持，通过中户型的建设来增加供应量，使需求得以释放。

    限价符合国计，不符合经济

    中原地产项目部总经理黄韬：我是楼市限价的坚决反对者，因为这种手段是通过行政方式来干预市场运行，并不符合目前的实际要求。有人认为楼市应该纳入国务院最近出台的干预物价措施中去，这一想法符合国计但不符合经济。纳入政府物价控制体系的都是生活必需品，商品住宅明显不属此类，因此不能对政策进行生搬硬套。另一方面，目前楼市价格虽高，却是买卖双方自愿的行为，也不应该强行限制。

【张雪奎解读】同意黄先生批评。任志强说的不无道理：商品房就是商品，商品是市场的一部分。所以，控制商品房产价格并非正确性的操作。

    限房价首先要限地价

    家和集团副总裁张建勋：政府可能会对楼市出台一个指导价，对定价进行引导，但不太可能是强制性的措施。房地产开发有自己的产业链条，如果要限楼价，相关职能部门就要拿出姿态，首先得限地价，在作为生产资料的土地价格依然居高不下的前提下，对商品房成品价格进行控制并不实际。最直接的方式是类似限价房项目一样，对商品住宅用地出让统一实施双竞双限模式，事先对地价、房价和开发利润做出明确。

【张雪奎解读】商品价格制定成本是核心，政府抑制房价，首先应该关心的是如何帮助房地产开发商降低成本，房地产开发的最大成本就是地价，不解决高地价问题，行政命令式的限制房价属于只准州官放火，不准百姓点灯，最终伤害的还是经济发展。?

应投资者要求，投资理财讲师张雪奎（13602758072）对外招收学员，学时两周。主要讲授实战操盘、综合战法、零风险战法、K线战法、一招制敌战法。随到随学，两周教会独立操盘、看盘，学会基本盈利方法和招数。零风险战法最适合没法看盘的上班族，一招学会，终身受益。
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